「産業ファンド投資法人(3249)」は、東証に上場する不動産投資信託(Jリート)です。
アメリカの投資会社KKRがスポンサー企業です。
Jリートの中では珍しい存在で、物流施設、研究開発施設、空港などのインフラ不動産に投資しています。

Jリートは、投資家から集めたお金で不動産に投資し、その賃料を投資家に還元する投資商品です。
分配金利回りの高さが魅力的で、産業ファンドも約5%あります。
■ 産業ファンドの分配金まとめ!

Jリートは、税法上の絡みから、その利益のほとんどを投資家に分配する必要があります。
そのため、投資家は、小口の大家さんみたいなものです。

産業ファンドの分配金は、上場以来、じわじわと増配しています。
リーマンショック時やコロナ禍でも、分配金を維持している安定感の高さが高評価です。
残期間が約10年の長期賃貸契約が安定感につながっていると思います。

スポンサー企業が、三菱商事等から外資系KKRに変更後は、資産売却による含み益の顕在化にも積極的です。
巡航の分配金は、年間6200円程度ですが、今後も安定した分配金を期待したいです。





■ 産業ファンドの保有物件まとめ!

Jリートは、分配金利回りの高さが魅力ですが、安定して分配金を支払うためには、保有不動産が重要です。
産業ファンドの物件は、物流施設が約5割を占めます。
それ以外にも武田薬品等の研究施設のほか、空港などのインフラ施設も保有しています。


最大の保有物件は、羽田空港メインテナンスセンターです。
テナントは日本航空で、経営が苦戦していた2008年に取得しています。
滑走路4本に囲まれた好立地で、他の滑走路を横切ることなく、機体の整備が可能であり、競争力の高い物件だと思います。


また、2024年2月に大規模な公募増資とともに、旧日立物流から物流施設の取得を発表しています。
今後の分配金等に与える影響等を見極めていきたいです。

Jリートの保有不動産の価値を測るために、含み益があります。
イオンリートは、現在の帳簿価額3876億円に対し、鑑定評価額4845億円で、含み益は約1000億円もあります。
また、鑑定ベースのLTVは約40%であり、財務面も安定しています。

【基礎情報】
産業ファンド投資法人(3249)
(令和6年2月22日時点)
・株価 121,200円
・PBR 1.31
・PER 18.94
・自己資本比率 45.1%
・配当利回り 5.28%
・最低投資額 121,200円

資産を使い切ることを意識する DIE WITH ZEROに向けて

2023年夏に完全FIREして、定期収入がない生活に入りました。いわゆる定年退職者と同じような生活に、人よりかなり早く突入したということです。そうなると「今の資産は死ぬまで保つか?」とドキドキすることを想定していたのですが、いざそういう身の上になってみると、逆に「死ぬまでにどうやって資産を使い切ろうか?」と考えるようになりました。

資産を使い切ることを意識する

定期収入がなくても全く不安に感じないのは、もちろん昨今の相場が異様に好調だというのも理由です。ぼくは細かく支出とかリターンとかを記録しているので、生活費が如実にリターンを削っていることを把握しています。

それでも、取り崩しながらも資産額が増えていく様を目の当たりにすると、つい思ってしまうのです。「これ、死ぬまでに使い切れないんじゃないか?」

 

別に使い切れなくたっていいという考え方もあるでしょう。でもぼくは、それは機会損失ではないかと考えます。今この時点でさえ、「こんなに資産額が膨らむなら、あのときステーキを食べるのを我慢して1000円貯金しなければよかったのに、失敗した」なんて思うわけです。もっと大所に立った言い方ならば「もう数年早く完全FIREすればよかった」とも。だってそうすれば、その分自分の自由時間が伸びたわけですから。

 

お金の効用は一定ではなくて、本当に必要としているときにはたいへん価値があります。たぶん、美味しいものを食べるにしても、旅行に行くにしても、若いときに行っておけば、今よりも感動して多くのものを得ることができたでしょう。でもまぁ、過ぎたことを言っても仕方ありません。

 

その代わり、現在と未来のどちらにそうしたお金を使うかならば、そりゃ現在に使ったほうがいいよね、と思うわけです。

自分の真の総資産を把握する

ではどうやって使い切るか。これは使い道がないという問題ではなくて、どうやって使いすぎを防ぐかという問題です。余らせてはいけないけれど、足りなくなるのは致命的。いつ死ぬかも分からないのに、そのときにピッタリゼロにするのは至難の業です。

 

そこに向かうためには、まず自分の真の総資産を把握するところから始める必要があります。

 

資産取崩期には、これまで次のような資産を計算に入れていませんでした。自由に使えるお金でもないですし、老後用の資産そのものだからです。

  • 生活防衛資金
  • 企業型DC
  • 各種貯蓄型保険
  • 年金
  • 家族の資産

でも、年齢的にはともかく資産管理的にはもはや老後。これらのうち、次の3つは管理対象に組み入れます。つまり総資産にカウントするということです。

  • 生活防衛資金
  • 企業型DC→iDeCo
  • 各種貯蓄型保険

「年金」については、生涯受給可能なものなので、資産というよりは将来のインカムとして捉えるべきだと思っています。また「家族の資産」、特に妻の資産は、一緒に老後を過ごすという意味では組み込んで考えるほうが合理的な気もします。ぼくの資産の10分の1くらいは持っているので。ただ、人の資産を計算に入れて人生を設計するというのはどうも性に合わないので、これは彼女が全部好きなことに使ってしまったとしても、老後の生活は成り立つように考えるべきだと思っています。

使い切るための資産取崩しイメージ

老後でいうと、資産の取崩しは3つのポイントがあります。

  • 公的年金の受け取り
  • 私的年金(iDeCoとか小規模企業共済とか)の受け取り
  • 金融資産の取崩し

この3つはそれぞれ性格が違い成約も違います。基本方針は、公的年金の受け取りを75歳まで繰り下げし、そこまでは資産の取崩しと副業で生活費を賄うイメージです。

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ぼくは現在も厚生年金を払い続けていて、75歳まで受給を繰り下げた場合、ねんきんねっとの試算によると、75歳以降、公的年金で支出の約4割を賄える計算になります。

 

といっても「現在の支出の4割」なので、75歳になって果たしてそこまで金を使う生活をしているのかは不明です。妻の公的年金も合わせると、現在の支出の6割以上をカバーできるため、正直なところ75歳までに資産を使い切っても問題ないくらいの水準です。まぁインフレが年金に反映されない前提で、金融資産も確保はしておきたいですね。

 

またあと10年ちょっとすると太陽光発電のローンが終了し、年間1200万円程度が5年間入ってきます。65歳にはiDeCoの受け取り、70歳には小規模企業共済の受け取りがあります。これらのこれも踏まえると、65歳の時点までに相当額の資産を使ってしまってもかまいません。小さな額なので書きませんでしたが、私的年金保険の受け取りも60歳から始まるし、終身生命保険の解約返戻金も1000万円レベルであります。

 

つまりiDeCoや保険も含めて、65歳、75歳といった節目に向けて、どのくらい残すか/どのくらい使うかを考える段階に入ったということです。

【配当金・売却益公開】2023年投資結果のまとめ

 みなさん、明けましておめでとうございます。

能登半島地震により被害に遭われた方々に
心よりお見舞い申し上げます。

投資の醍醐味と言えば、
株価が上がって売ることで得られる売却益(キャピタルゲインと、
持っているだけでもらえる配当金(インカムゲインですよね。

月1回、今までの配当金と売却益を整理して報告しております。
今回は、2023.12.31までの配当金と売却益をまとめてみました。

2023年の配当金一覧

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SBI証券より、「入出金・振替」→「入出金明細」を見て調べました。

 

日本株

  国内株式 配当金
2023/2/17 2621iシェアーズ 米国債20年超 ETF(為替ヘッジあり) 917円 
2023/4/26 積水ハウス 290円 
2023/5/19 2621iシェアーズ 米国債20年超 ETF(為替ヘッジあり) 2,224円 
2023/5/26 JPX 37円 
2023/6/1 アステラス製薬 360円 
2023/6/2 東ソー 40円 
2023/6/5 オリックス 3,411円 
2023/6/6 日本特殊陶業 166円 
2023/6/8 三菱HCキャピタル 990円 
2023/6/21 双日 65円
2023/6/22 KDDI 407円
2023/6/23 あおぞら銀行 560円
2023/6/26 日本製鉄 360円
2023/6/26 三菱商事 515円
2023/6/27 ケイアイスター不動産 720円
2023/6/27 SOMPOホールディング 1,040円
2023/6/27 東京海上ホールディングス 650円
2023/6/29 ENEOSホールディングス 1,100円
2023/6/30 はるやまホールディングス 1,550円
2023/6/30 三菱UFJフィナンシャル 320円
2023/6/30 住友商事 5,000円
2023/8/18 2621iシェアーズ 米国債20年超 ETF(為替ヘッジあり) 2,295 円
2023/8/31 日本電気硝子 600 円
2023/9/1 INPEX 1,110 円
2023/9/1 JT 1,655 円
2023/9/4 ヒューリック 345 円
2023/9/15 あおぞら銀行 570 円
2023/9/29 積水ハウス 825 円
2023/11/17 AREホールディングス 180 円
2023/11/17 2621iシェアーズ 米国債20年超 ETF(為替ヘッジあり) 2,899 円
2023/11/30 電源開発 109 円
2023/11/30 JPX 31 円
2023/11/30 日本製鉄 375 円
2023/11/30 日本特殊陶業 160 円
2023/12/1 双日 65 円
2023/12/1 東ソー 104 円
2023/12/1 アステラス製薬 420 円
2023/12/1 ENEOSホールディングス 1,100 円
2023/12/1 三菱商事 525 円
2023/12/1 住友倉庫 5,050 円
2023/12/4 東京海上ホールディングス 1,210 円
2023/12/5 三菱UFJフィナンシャル 685 円
2023/12/5 SOMPOホールディングス 1,500 円
2023/12/5 KDDI 407 円
2023/12/11 三菱HCキャピタル 3,497 円
2023/12/15 あおぞら銀行 570 円
2023/12/18 NTT 797 円
  合計 47,806 円 

特定口座は源泉徴収後の金額です。

 

・米国株

  米国ETF 配当金(円) 配当金
(ドル)
2023/1/10 QYLD 617  4.65 
2023/2/1 QYLD 631  4.88 
2023/2/7 JEPI 106  0.81 
2023/3/2 QYLD 652  4.83 
2023/3/6 JEPI 1,299  9.63 
2023/3/24 VYM 84  0.65 
2023/3/29 SOXL 578  3.58 
2023/3/30 QYLD 793  4.89 
2023/4/7 JEPI 1,827  14.03 
2023/4/10 TLT 64  0.49 
2023/5/8 QYLD 679  4.96 
2023/5/8 JEPI 1,828  13.38 
2023/5/8 TLT 67  0.49 
2023/5/10 BTI 1,750  12.94 
2023/6/1 QYLD 671  4.85 
2023/6/7 JEPI 1,596  11.52 
2023/6/8 TLT 70  0.50 
2023/6/26 VYM 337  2.37 
2023/6/29 QYLD 726  5.10 
2023/6/29 SOXL 790  5.56 
2023/7/10 JEPI 1,621  11.33 
2023/7/11 TLT 72  0.51 
2023/8/7 JEPI 1,298  9.15 
2023/8/8 TLT 70  0.50 
2023/8/25 BTI 5,685  39.05 
2023/9/8 JEPI 1,343  9.14 
2023/9/11 TLT 77  0.53 
2023/9/27 SOXL 723  4.90 
2023/9/27 TMF 268  1.82 
2023/9/27 TSLL 49  0.33 
2023/10/6 JEPI 1,450  9.81 
2023/10/10 TLT 75  0.51 
2023/11/7 JEPI 1,442  9.70 
2023/11/8 TLT 77  0.52 
2023/11/9 BTI 6,738  44.74 
2023/12/7 JEPI 1,541  10.54 
2023/12/8 TLT 77  0.53 
2023/12/21 TLT 80  0.56 
  合計 37,851 円 264.28 ドル

源泉徴収後の金額です。
円換算の数値も載せていますが、実際はドルのまま保有で、
円に換金していないのであくまでも目安です。

JEPIは毎月分配金(配当)があり、現在利回りは7.5%ほどとなっています。

BTI(ブリティッシュアメリカンタバコ)の利回りは現在約9.8%。
こちらはADR銘柄のため、国税10%がかからず、高配当狙いの人にとってはありがたい銘柄です。

 

・入金済配当金合計

20240101232252

  配当金(円) 割合
JEPI 15,351  17.9%
BTI 14,173  16.5%
住友倉庫 10,050  11.7%
2621iシェアーズ 米国債20年超ETF 8,335  9.7%
QYLD 4,769  5.6%
三菱HCキャピタル 4,487  5.2%
オリックス 3,411  4.0%
SOMPOホールディングス 2,540  3.0%
ENEOSホールディングス 2,200  2.6%
SOXL 2,091  2.4%
東京海上ホールディングス 1,860  2.2%
あおぞら銀行 1,700  2.0%
JT 1,655  1.9%
はるやまホールディングス 1,550  1.8%
積水ハウス 1,115  1.3%
INPEX 1,110  1.3%
三菱商事 1,040  1.2%
三菱UFJフィナンシャルグループ 1,005  1.2%
KDDI 814  1.0%
NTT 797  0.9%
アステラス製薬 780  0.9%
日本製鉄 735  0.9%
ケイアイスター不動産 720  0.8%
TLT 729  0.9%
日本電気硝子 600  0.7%
VYM 421  0.5%
ヒューリック 345  0.4%
日本特殊陶業 326  0.4%
TMF 268  0.3%
AREホールディングス 180  0.2%
東ソー 144  0.2%
双日 130  0.2%
電源開発 109  0.1%
JPX 68  0.1%
TSLL 49  0.1%
合計 85,657 円 100.0%

JEPIとBTIが貢献してくれました。
どちらも超高配当なので助かります。

 

・配当金推移

2019年 55,750円
2020年 56,500円
2021年 65,822円
2022年 40,933円
2023年 85,657円

今年より日本株の高配当株(一株投資)購入に力を入ています。
年間配当金は過去最高を叩き出してくれることを期待しています。

 

配当金アプリ(年間配当金額)



配当管理アプリより。

現在の保有銘柄を保有していた場合の年間配当予定です。
期中で買った株も多く、今年度はこの通りにはなりません。
このまま持っていれば来年はこんな感じということです。

 

2023年の売却益一覧

20220817102528

SBI証券で譲渡益を調べました。
「口座管理」→「取引履歴」→「譲渡益税明細」で確認。

日本株

  商品 株数 購入価格 売却価格 損益
2023/1/31 オリックス 100 2,188  2,280  +9,150
2023/2/1 2621 iシェアーズ米国債20年超(H有) 30 1,527  1,540  +390
2023/2/9 ヴィアHD【NISA】 100 917  97  -82,000
2023/2/9 ヴィアHD 100 168  97  -7,100
2023/2/13 エネチェンジ 200 1,138  1,138  0
2023/3/2 ENEOS 200 475  476  +200
2023/5/1 ANA 100 2,860  2,999  +13,900
2023/5/15 オリックス 100 2,188  2,378.5  +19,050
2023/5/25 丸紅 100 1,920.5  1,963  +4,250
2023/5/25 エネチェンジ 100 1,283  1,290  +700
2023/5/29 住友商事 100 2,644  2,752  +10,800
2023/6/6 住友商事 100 2,675  2,790  +11,500
2023/6/9 ケイアイスター不動産【NISA】 8 4,157  4,895  +5,904
2023/6/23 積水ハウス 100 2,746  2,829.2  +8,320
2023/8/28 エネチェンジ 100 1,067  1,280  +21,300
2023/9/28 NTT 400 162  179  +6,790
2023/10/25 KDDI 1 3,921  4,511  +590
2023/10/25 Jパワー 3 2,173  2,286.5  +341
2023/10/26 JPX【NISA】 1 1,881  2,897  +1,016
2023/11/6 東ソー【NISA】 1 1,581  1,941  +360
2023/11/6 東ソー 2 1,687  1,941  +508
2023/11/24 1357 NEXTFUNDS日経平均ダブルインバース・インデックス連動 300 327  212  -34,500
2023/12/6 三菱HCキャピタル 100 778  979.4  +20,140
2023/12/6 住友倉庫 100 2,435  2,480  +4,500
2023/12/6 はるやまHD 100 776  536.2  -23,980
2023/12/20 オリックス 100 2,571  2,681  +11,000
2023/12/27 みずほフィナンシャルグループ 100 2,330  2,390  +6,000
  合計       +9,128 

※損益は源泉徴収前の金額です。

 

投資信託

    口数 購入価格 売却価格 損益
2023/7/20 eMAXISプラスコモディティインデックス 43,391  13,828  11,782  -8,878 
2023/11/14 eMAXIS Slim米国株式(S&P500) 162,660  20,371  23,916  +57,663 
2023/11/16 eMAXIS Slim米国株式(S&P500) 139,630  20,371  24,350  +55,559 
2023/12/14 eMAXIS Slim国内リート 137,828  10,158  9,380  -10,723 
2023/12/15 iFree NEXT FANG+インデックス 12,786  39,106  41,445  +2,991 
  合計       +96,612 

※損益は源泉徴収前の金額です。

 

・米国株

    株数 購入価格 売却価格 損益 円換算
2023/1/24 VTI 3 194.2  201.08  +20.64  -2,597 
2023/2/2 SPYD 2 40.16  42.70  +5.08  -470 
2023/2/10 KO 2 58.34  59.80  +2.92  -1,746 
2023/6/2 TMF 10 7.56  8.10  +5.40  +522 
2023/7/10 QYLD 20 21.40  17.76  -72.80  +18 
2023/7/14 QYLD 20 21.40  17.77  -72.60  +1,615 
2023/8/1 KO 2 59.12  62.08  +5.92  +834 
2023/8/16 JEPI【NISA】 5 54.09  55.37  +6.41  +3,464 
2023/8/21 VYM【NISA】 3 100.50  106.78  +18.84  +6,022 
2023/10/6 TSLL 4 14.87  15.70  +3.32  +481 
2023/12/15 SOXL 220 26.67  28.76  +460.60  +153,918 
  合計       +383.73  +162,061 

※損益は源泉徴収前の金額です。

米国株損益の円表示はSBI証券に記載の通りですが、
実際はドルのままで円に換えていません。

 

・年間売却益

20240101233459

  国内株 投資信託 米国株 単月計 累計
1月 +9,150 0 -2,597 +6,553 +6,553
2月 -88,710 0 -2,216 -90,926 -84,373
3月 +200 0 0 +200 -84,173
4月 0 0 0 0 -84,173
5月 +48,700 0 0 +48,700 -35,473
6月 +25,724 0 +522 +26,246 -9,227
7月 0 -8,878 +1,633 -7,245 -16,472
8月 +21,300 0 +10,320 +31,620 +15,148
9月 +6,790 0 0 +6,790 +21,938
10月 +1,946 0 +481 +2,427 +24,365
11月 -33,632 +113,221   +79,589 +103,954
12月 +17,660 -7,732 +153,918 +163,846 +267,800
+9,128 +96,611 +162,061 +267,800  

※損益は源泉徴収前の金額です。

 

年間損益額(特定) +357,015 
年間損益額(NISA) -89,214 
税引前合計 +267,801 
源泉徴収 -72,528 
税引後合計 +195,273 

12月はSOXLの全売却で大きくプラスとなりました。
と言っても、為替の影響で円でのプラスは大きかったんですが、
ドルで見るとそれほどプラスではなく、
売るのが少し早かったかなと思っています。
ベストタイミングは難しい。

↑こちらは昨年の数字。

 

2023年1年間の結果が出ました。

年間配当金(税引後)  +85,657円
売却益(税引後)   +195,273 円

当初の目的通り、今年は高配当株を中心に購入したため、
配当金を伸ばすことができました。

売却益も何とか税引後20万円弱までにすることができました。
これはeMAXIS Slim米国株式(S&P500)SOXL売却のおかげです。

あとは、こまめに含み益が大きくなった日本株銘柄を売却した結果ですね。
ヴィアホールディングスや日経平均ダブルインバースと言った含み損銘柄の売却もできました。

2024年は新NISAのおかげで、
配当金は源泉徴収なしでもらえるので、
もっと配当金額を高められればと思っています。
年間配当金は15万円を超えられればいいかな。

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